IMG_0179.jpg100_0804.jpgIMG_1337.JPGIMG_1428.JPGIMG_1178.JPGIMG_1414.jpg

Juridisch advies

JURIDISCH ADVIES

Het kopen en verhuren van huizen evenals het op schrift stellen en afwikkelen van erfenissen, etc. kunnen in Spanje en andere EU landen juridische problemen opleveren.
Door vooral goede en betaalbare info in te winnen voorkomt u heel wat  teleurstellingen. De regels in de EU landen wijken helaas nog veel van elkaar af.

Al uw gewenste informatie kunt u in ieder geval in het Nederlands, Engels en Spaans ontvangen. ik beveel daarom specialisten, die internationaal op vele juridische terreinen hun vak verstaan, hierbij warm aan.

Het huurcontract voor Spaans onroerend goed

Hoofdregel: (Ver)huur altijd op basis van een huurcontract, ongeacht de (ver-)huurtermijn!

Clausules standaard huurcontract
- Plaats en datum van ondertekening;
- Volledige namen van eigenaar(en) en huurder(s);
- Opname eigen vaste adres van huurder(s) bij verhuur voor kortere perioden;
- Korte beschrijving van huurwoning;
- Inventarislijst, indien gemeubileerde (ver)huur, als bijlage bij contract;
- Maandelijks huurbedrag;
- Betalingsvoorwaarden;
- Borg (minimaal twee maanden huur);
- Verdeling betaling vaste lasten zoals gas, licht, water, vuilnisophaaldienst, telefoon, onroerend goed
  belasting, de vereniging van huiseigenaren, enz.;
- Opzegtermijn. bij tijdelijke verhuur vermelding periodieke huur ("por temporada") met opgave van reden
  (vakantie, werk, studie, enz.);
- bij lange termijn verhuur: huurder kan op ieder moment opzeggen mits voldoening wettelijke vergoeding
  van 1 maand huur voor ieder jaar dat niet gehuurd wordt volgens contractueel overeengekomen
  huurtermijn
- Toepasselijk recht: Spaans recht. Taal: Spaans plus evt vertaling/samenvatting. 
Verdere optionele clausules:
- Wel of geen huisdieren toegestaan

Verbouwing door huurder met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder in geval van lange termijn (ver) huur. Beide partijen ondertekenen zowel het contract als de eventuele inventarislijst. Een ieder bewaart een origineel exemplaar.

Lange termijn (ver)huur

Bij verhuur van een woning voor een jaar of langer heeft de huurder het recht om vijf jaar in de woning te verblijven.

Artikelen 9, 10 en 11 van de Spaanse Huurwet (Ley de Arrendamientos Urbanos "LAU") geven aan dat een huurcontract met een duur van vijf jaar na verloop van deze periode door de huurder schriftelijk kan worden opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste twee maanden.

Indien de duur van het huurcontract minder is dan vijf jaar dan is de verhuurder verplicht om deze jaarlijks te verlengen tot aan vijf jaar. De minimale huurperiode van vijf jaar is wettelijk verplicht.

Huurcontracten voor elf maanden komen (helaas) nog vaak voor maar dit is na de wetswijziging in 1995 in principe niet meer toegestaan. Derhalve wordt een huurcontract van elf maanden automatisch een vijfjarig huurcontract. 

Vermeldt een huurcontract helemaal geen tijdsduur/huurtermijn dan wordt het beschouwd als zijnde een éénjarig huurcontract met daarbij de wettelijk vastgestelde verlengingen tot een maximum van vijf jaar.
Op het moment dat de vijf jaar huur zijn verstreken en de huurder wenst de huurperiode voort te zetten dan wordt er een nieuw huurcontract opgemaakt, voor een periode van één jaar. Want, nadat de termijn van vijf jaar verhuur is verlopen en de huurovereenkomst wordt voortgezet met dezelfde huurder, dan komt de verplichting voor de verhuur van minimaal vijf jaar te vervallen.

Bij dit nieuwe éénjarig huurcontract verplichten de verhuurder en de huurder zich tot een opzegtermijn van de huur van minimaal één maand.

Mocht, na verloop van de vijf jaar huur, de verlenging stilzwijgend door beide partijen voortgezet worden dan heeft de huurder het recht op verdere huurtermijn van maximaal drie jaar. Daarbij heeft de verhuurder het recht om het huurcontract jaarlijks op te zeggen.
 
In geval van problemen omtrent het niet-nakomen van in het huurcontract overeengekomen verplichtingen door één van de beide partijen, is het raadzaam om zo snel mogelijk een juridisch adviseur (asesor) of advocaat in te schakelen.

Dit is een bijdrage van FLORES Juridisch Advies

FLORES Juridisch Advies is zeer bekwaam in het opstellen van huurcontracten voor verhuur van Spaans onroerend goed in de Spaanse, Nederlandse en Engelse taal.

Huurcontractscan

Eigenaren van onroerend goed in Spanje, die hun woning (willen) verhuren kunnen huurcontracten door FLORES Juridisch Advies laten opstellen of huidige huurcontracten laten ‘scannen’ op conformiteit met de Spaanse huurwetgeving.

Ook huurders kunnen, bij voorkeur vóór ondertekening ervan, het voorgelegde huurcontract van te huren/gehuurde woningen eveneens door FLORES Juridisch Advies laten ‘scannen’ of het contract in overeenstemming is met de Spaanse huurwetgeving.

Nadere info:

Mr. Samuel Totays
e-mail:    Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.
website: www.asesoria-flores.es

NO CURE NO PAY  BETALINGSREGELING

Veel personen die in een rechtsgeding gewikkeld raken maken zich zorgen over de betaling  die de door hun aangetrokken advocaat hun in rekening kan brengen.
In de USA maar ook in Europa adverteren advocaten met een “no cure no pay” regeling teneinde daarmee klanten te trekken.
Deze regeling is echter in strijd met de ethische en deontologische eis die cliënten moet/wil beschermen tegen mogelijke misbruiken. De deontologische code (leer van algemene eigenschappen van dingen) van het CCBA groepering van alle advocaten in de EU verbied deze betalingsmethode uitdrukkelijk. Artikel 3 van deze code, goedgekeurd in Porto in mei 2006 stelt: “de advocaat mag zijn honoraria niet vastleggen volgens een overeenkomst van “no cure no pay”.
Bij zo’n beschreven overeenkomst verliest de advocaat namelijk zijn onafhankelijkheid en wordt hij “vennoot” van zijn cliënt.
In Spanje heeft het Hooggerechtshof, het Tribunal Supremo, recentelijk deze doctrine veranderd en voor het eerst het “no cure no pay”systeem aanvaard, hetgeen volledig in strijd is met de jurisprudentie aangaande deze kwestie.

Overigens kunnen personen die rechtshulpbehoeven maar over onvoldoende financiële middelen beschikken zich tot de gemeente wenden en onder overlegging van de nodige bescheiden om een “bewijs van onvermogen” verzoeken. Evenals in Nederland kan men zich vervolgens bij het gerecht aanmelden en om een advocaat ”pro deo” verzoeken.

Info: Juan Costa Abogado.

GETUIGE BIJ STRAFZAAK

Een ieder die als getuige wordt opgeroepen bij een strafzaak is verplicht zijn medewerking daartoe te verlenen. Een oproep geschiedt per officiële dagvaarding waarin tijdstip, plaats voor de oproep, datum en tijd waarop de officiële verklaring moet worden afgelegd.
In de oproep staan voorts de naam van de rechtbank, het adres, het codenummer van de zaak, het nummer van de kamer waar men zich moet vervoegen en de reden van oproep. Ook staat in de oproep een telefoonnummer van de rechtbank, waar u alle informatie kan krijgen. Indien u het Spaans niet machtig is kunt u dit kenbaar maken en om een tolk verzoeken.

Bij aankomst bij de betreffende rechtbank dient u een kopie van uw oproep bij de griffier af te geven, ten bewijze dat u aanwezig is. U dient goed te luisteren naar het oproepen van uw naam, omdat uw naam mogelijk op z’n Spaans wordt uitgesproken. U is verplicht stipt op tijd aanwezig te zijn. Deze regel geldt echter niet voor de rechter!

Voor het afleggen van uw verklaring zal uw naam worden genoemd en naar de mogelijke verwantschap of vriendschap met de betrokkenen worden geïnformeerd. Gedurende de procedure zal uw af te leggen getuigenverklaring worden genoteerd c.q. op videoband worden opgenomen. Uw getuigenis zal uiteraard in uw eigen belang naar waarheid dienen worden afgelegd.

In bijzondere gevallen, in geval voor gevaar voor leven of gezondheid van getuige, kan zijn/haar verklaring zonder dat u zichtbaar bent worden opgenomen. Uw dient  daartoe wel voortijdig een verzoek in te dienen.

Alle kosten i.v.m. de verschijning als getuige kunnen na opgave en overleg van bewijsstukken bij de rechtbank worden gedeclareerd.