IMG_1414.jpgIMG_0179.jpgIMG_1178.JPG100_0804.jpgIMG_1337.JPGIMG_1428.JPG

Kopen woning Spanje

KOPEN VAN EEN HUIS

Kopen van huizen kan zonder kennis van zaken te hebben een riskante zaak zijn.
Er zijn voldoende makelaars O.G. en Financieringsbanken aanwezig, die onder bepaalde condities tot 100% financieren.

Notarissen rekenen voor hun bemoeienis  van de koop ongeveer 7% van de koopsom. Bij verkoop aan een buitenlander moet de Notaris  voor de Belastingdienst 5% voor de van de koopsom inhouden, welke som later verrekend kan worden.

Met de gemeentelijke belastingen mee is men ongeveer 15% boven de koopsom kwijt.


ONTEIGENINGWET

Ley reguladora de la actividad Urbanica.

Deze wet biedt een mogelijkheid om eigendommen en rechten van burgers te onteigenen, nadat natuurlijk verschillende grondrechten verankert in de grondwet omzeilt zijn met onderbouwde argumenten, die in het belang zijn van openbare orde en algemene nutte.

Het recht tot onteigening hebben de Centrale Overheid te Madrid en Autonome deelregeringen van onder andere Valancia, Alicante, Castellon, enzovoorts.

Onteigening van gronden en panden vinden over het algemeen plaats in gebieden die het predikaat “Finca  Rustica”dragen.

In zo’n geklasseerd gebied zijn regels ten aanzien van bebouwingen met betrekking tot hoogte, omvang en onderlinge afstand precies omschreven. Hierdoor blijft het karakter van het natuurgebied en de agrarische ruimte in takt.

In de verstedelijke gebieden “Finca Urbana” is de grond en bebouwing dermate verdeeld, dat er geen plaats meer is voor bij en aanbouwen, waardoor onteigeningen praktisch onnodig en onmogelijk zijn.

Door de L.R.A.U kunnen gebieden met predikaat “Finca Rustica”veranderd worden in “Finca Urbana”. Waardoor veel beperkende maatregelen met het oog op stedenbouw aanzienlijk kunnen worden verruimd. Voor de Overheden wordt door beschreven omzetting de financiële mogelijkheden aanzienlijk vergroot. Er bestaat zelfs de indruk, dat vele Overheden onder druk van onder andere projectontwikkelaars en huizenbouwers hoe langer hoe vaker overgaan tot veranderingen van hun bestemmingsplannen. De eigenaren van in “Finca Rustica”gebieden worden hoe langer hoe meer met nadelige gevolgen geconfronteerd. Hun eigendomsgronden zien zij worden beperkt. Het uitzicht dat zij hebben is niet meer gegarandeerd. Immers, het is best mogelijk dat een project ontwikkelaar het uitzicht belemmert door zo maar een flatgebouw in het uitzicht veld te bouwen. De drukte en verkeersonveiligheid door aanleg van meer wegen en het waardeverlies van de gronden door beperkende maatregelen moeten de eigenaren voor goed nemen.

ONTEIGENING van BEZIT en RECHTEN kunnen in principe alleen maar plaats vinden:

ten gunste van het openbar belang en algemene nut;
In het maatschappelijk belang.
Deze doelstellingen moeten duidelijk zijn om het mogelijk te maken dat Overheden privé bezittingen en rechten van eigenaren gedwongen onteigenen.

Artikel 33.3 van DE SPAANSE GRONDWET zegt:

Niemand mag van zijn/haar bezittingen beroofd worden:

- behalve omwille van gerechtvaardigde oorzaak voor het openbare nut of voor het maatschappelijk
  belang;
- dergelijke onteigeningen mogen alleen plaats vinden door overeenkomstige vergoeding conform
  bepalingen in de wetten;
- dit voorrecht van onteigening ligt bij de Centrale regering in Madrid;

De autonome deelstaten, waaronder Valencia, Alicante, enzovoorts. Zij kunnen met in acht neming van artikel 33.3. van de Grondwet, hun eigen redenen tot onteigening bepalen, meestal aangestuurd door hun Stedenbouwkundige Wetgeving.

De procedure van onteigeningen bij Administratieve procedures:

- de onteigening vindt plaats door de  Overheidsinstantie die daartoe bevoegd is;
- onteigening vindt plaats ten voordele van de Staat, Concessiehouders van Openbare Diensten van de
  Gemeente.
  degenen die onteigent kunnen worden van hun bezit en recht zijn de eigenaren.
  voor de onteigeningsprocedure kan plaats vinden, moet van te voren een rechtvaardig motief voor
  de onteigening bepaald zijn;
- de procedure van onteigening kan van start gaan, nadat er een verklaring door de Overheid is afgegeven
  waarin het - Openbare nut en het Maatschappelijk belang duidelijk is aangegeven;
- de Overheid moet haar concrete noodzaak van onteigening (schriftelijk)vaststellen en tot uiting brengen;
- er dient een lijst opgemaakt te worden van de te onteigenen bezittingen en rechten;
- daarna volgt een formeel besluit van de Overheid, waarin de noodzaak van onteigening wordt
  neergelegd;

dit besluit moet binnen een termijn van 20 dagen na herstel van eventuele gemaakte fouten en afwijzingen van bezwaarschriften zijn gemaakt. Binnen deze 20 dagen moet de Overheid  de redenen van tegenwerpingen en protesten onderzoeken en toetsen. Eventuele gegevens verbeteren en aanvullen en de dossiers met attesten en de aanwezige documenten toevoegen.

Na akkoord van het Juridische Adviesbureau wordt de door de Overheid genomen beslissing openbaar gemaakt en in het Staatsblad of in een Officiële Publicatie bekendgemaakt.
Vervolgens staat de mogelijkheid open voor beroep bij het Hogere Administratieve Orgaan van de Overheid.

Daarna volgt prijsbepaling van het te onteigenen bezit:
- de prijs moet rechtvaardig zijn of door wederzijdse  partijen worden ingestemd;
- tegenstrijdige waardeschattingen blijven mogelijk en moeten schriftelijk tot uiting worden gebracht; 

Daarna heeft de te onteigenen partij 20 dagen de tijd om in verweer te gaan, ingaande de datum van kennisgeving door de Overheid, middels een “waardeformulier” waarop de concrete waarde volgens de Overheid bepaald is:
- in geval van protest door de eigenaar, wordt het hele dossier overgedragen aan de Jury van Onteigening
  (dit is een onafhankelijk adviesorgaan);
- door waarde bepaling van deze onafhankelijke “Jury van onteigening” kan de rechter de waarde(n)
  herzien tijdens de rechterlijke procedure;
- na bepaling van de prijs bij uitspraak door rechter ( of na alsnog bereikte onderlinge akkoord door
  partijen) moet de Overheid tot betaling van de prijs overgaan binnen de maximale termijn van 6 (zes)
  maanden;
- met het in bezit nemen door de Overheid na betaling, loopt de Administratieve  Procedure af en volgt
  de “bezetting” van het vastgoed door de Overheid;
- de akte van bezetting wordt vervolgens opgemaakt , waarin dient te worden vermeld:
- wie de bevoordeelde is;
- welke prijs is betaald;
- vermelding van alle kenmerken van het vastgoed.
daarna volgt de nieuwe inschrijving van het vastgoed in het eigendomsregister.
Alle kenmerken voor de onteigening  zijn strikt in de betreffende wetten vastgelegd.

De onteigeningsprocedures vinden dan ook strikt volgens bepalingen van wetten en plaatselijke verordeningen plaats.
Voor benadeelden staan  verschillende mogelijkheden open:

klacht indienen
- beroep aantekenen tegen beslissingen;
- Volgens jurisprudentie dient de Overheid die onteigent:

Garanties te bieden
- de wet strikt te volgen / na te leven;
- dat de burger voldoende zijn rechten kan verdedigen.

Bij nietigverklaring van onteigeningsbesluit en/of terzake dienende procedures door de rechtbank, kan de benadeelde schadevergoeding eisen.

Noodzakelijk is volgens de Ley de Expropeacion Forzosa (L.E.F) dat in de onteigening voor een bepaald doel expliciet de verklaring staat, dat een en ander voor het Openbare Nut nodig is.

Als de Overheid bezit neemt van het onteigende voor een bepaald doel, dan is de onteigening pas een feit als het onteigende bezit daadwerkelijk wordt gebruikt voor het doel van onteigening.

Indien onteigening niet conform het doel plaats vindt dan kan de eigenaar, het onteigende bezit (bijvoorbeeld de grond) terug eisen.

Ook kent de Overheid de procedure “Dringende onteigening”. Dit is alleen mogelijk indien:
- er uitzonderlijke omstandigheden zijn;
- het dringende karakter ervan dient in voldoende mate en met redenen worden aangetoond.