IMG_1428.JPGIMG_0179.jpg100_0804.jpgIMG_1337.JPGIMG_1414.jpgIMG_1178.JPG

Onroerend goed

Bij aankoop van grond dient u op het volgende te letten.
U moet zeker weten dat de verkoper ook de eigenaar is van het grondstuk. Dit moet blijken uit de akte “escritura publica” waarin de verkoper ook als eigenaar aangeduid wordt. Deze akte moet opgemaakt zijn door een Notaris en moet gesteld zijn op officieel notarieel papier, voorzien zijn van een lakzegel, met stempel en handtekening van de betreffende Notaris.

Op het moment dat de Notaris deze akte via het Kadaster (Registro de Propiedad) opvraagt, wordt de inschrijving van het grondstuk in het register geblokkeerd zodat er gedurende de koop/verkoop procedure geen veranderingen in de akte kunnen worden aangebracht c.q. dubbele verkopen of hypothecaire leningen kunnen plaatsvinden.

Is de koop eenmaal gesloten dan dient de betaling bij de Notaris in cash of per door de Bank gegarandeerde cheque worden voldaan. Indien er sprake is van een hypothecaire lening dan dient de bankdirecteur van de bank die de hypotheek verstrekte “in persoon” aanwezig te zijn. Is de koop definitief gesloten dan maakt de Notaris de “Escritura Publica” op en vermeldt u daarin als nieuwe eigenaar.

U dient vervolgens zo spoedig mogelijk uw grondstuk (bezit) in te schrijven bij het “Registro de Propiedad” van de Provincie/Gemeente waarbinnen uw grondstuk is gelegen. Ondertussen zal de Notaris de koop en eigendomsoverdracht per direct en per fax aan het “Registro de Propiedad” kenbaar maken.

Laat u bij de koop niet verleiden een deel van de koopsom “onder de tafel” te voldoen om zodoende minder IVA (BTW) te hoeven betalen. Immers bij verkoping komt dit tot uiting en betaald u het prijsverschil (dat dan meestal hoger is) alsnog zelf.

Bij handel van onroerend goed tussen 2 partijen, buiten tussenkomst van een Notaris, is de inhoud van de “Ëscritura Publica” geen garantie, dat u altijd te maken heeft met de eigenaar/verkoper. Een Notaris certificeert in een dergelijk geval alleen dat 2 partijen een koopcontract hebben ondertekend.

Het is verder belangrijk dat de “Escritura Publico” in uw eigen taal wordt vertaald zodat u de inhoud ervan terdege begrijpt. De kosten van vertaling wegen niet op tegen de ellende die u eventueel zou kunnen tegenkomen.

Bij aankoop van “onroerend goed” moet u er rekening mee houden dat naast de makelaar, de notaris ook de belastingdiensten voor hun deel opeisen.

- de commissie die de makelaar berekend bedraagt meestal 3%;
- eigendomsoverdracht belasting (Impuesto sobra Transmisiones Patrimoniales) is 7%;
- Impuesto sobre el valor Anadido (IVA) of BTW is eveneens 7%.
- verkopers betalen het verschil over de inkoop- en verkoopprijs (de winst).

Als u een huis van een niet resident (niet in Spanje belastingplichtige) koopt, dan dient u 5% van de totale koopsom bij de Spaanse belastingdienst te deponeren als aanbetaling voor de inkomsten belasting van de verkoper. Als koper bent u derhalve verantwoordelijk voor het nakomen van de belastingverplichting van de buitenlandse verkoper tot een maximum van 5% van de koopsom.

Als de verkoper hier te lande blijft en binnen 2 jaar de verkoopsom in een ander object in Spanje investeert, is hij vrijgesteld van deze belasting.

De gemeentelijke belastingdienst kan bij koop van “onroerend goed” zoals een woning/grondstuk op grond van de stijging van de onroerend goed waarde (Plus Valia) eveneens jaarlijks belasting heffen.

Vóórkom dat makelaars in het koopcontract de “Plus Valia” onderdeel ervan maken. De koper is namelijk persoonlijk aansprakelijk voor deze belastingaanslag!

Hebt u eenmaal alle formaliteiten in verband met uw “onroerend goed” geregeld en bent u in het bezit van het “onroerend goed”, dan dient u jaarlijks in uw belastingaangifte, uw INKOMEN en VERMOGEN aan de Spaanse Belastingdienst op te geven. Door deze dienst wordt uw bezit namelijk als fictieve inkomsten aangemerkt.

Ten slotte moet u jaarlijks voor het onroerend goed “onroerend goed belasting” betalen. (Impuesto sobra Bienes Inmeubles) Deze belasting wordt opgelegd door de gemeente. Alle belastingverplichtingen dient u jaarlijks zelf op te geven. 

De gemeentebelastingen worden geïnd door de “SUMA”. (een geprivatiseerde belastinginner voor de gemeente) De “Suma” geeft elk jaar in kranten of via een ander medium aan, welke belasting op welk tijdstip dient te zijn voldaan. Bij te late betaling of in gebreke blijven van betaling volgt respectievelijk een behoorlijke boete en/of gerechtelijke procedure.

Kortom, bij belastingopgaven en de betalingen ervan dient het initiatief van de burger te komen. In principe ontvangt u géén verzoek tot opgave c.q. betaling!

Teneinde problemen met belastingdiensten te voorkomen kunt u de betalingen van de jaarlijkse aanslagen en eventuele vaste uitgaven via uw bank automatiseren. (domicialiseren) Zorg er wel voor dat u van deze automatische betalingsopdrachten via uw bank een gewaarmerkte lijst krijgt. Ten slotte hoeft u alleen nog zorg te dragen voor voldoende banksaldo.

Indien u het oneens is over de opgelegde belastingaanslag dan kunt u, na volledige betaling van de opgelegde som, in beroep gaan bij de directie van betreffende belastingdienst. Het beroepschrift kan in uw eigen taal (Nederlands of Engels) plaatsvinden en het aan de directie adresseren via de vertaalafdeling van die dienst. (zorg dat u in het bezit komt van de vertaling). Uw beroepschrift dient op wettelijke wijze worden verzonden (dus per aangetekende post of via persoonlijke bezorging met ontvangstbewijs). De verjaring van de beroepstermijn is 4 jaar. 

De Spaanse diensten werken soms nog erg bureaucratisch waardoor antwoord op uw brieven erg lang op zich kunnen laten wachten. Ook houdt men zich lang niet altijd aan termijnbepalingen zoals die in betreffende wetten omschreven zijn.


ONROEREND GOEDTERREUR

Ter bestrijding van onroerend goed terreur heeft de Minster van huisvesting met de Vereniging van Spaanse gemeenten een akkoord bereikt voor het gezamenlijk bestrijden van dit misdrijf uit het wetboek van strafrecht.
De diverse Spaanse gemeenten zullen hiervoor een telefoonnummer openstellen om klachten te deponeren.

Van onroerend goed terreur is onder andere sprake:
- indien de eigenaar van een oud woongebouw/complex  met lage huren, dit wil slopen om er een ander
  winstgevender project op te bouwen.
- De huurders worden dan onder psychische druk gezet om hun woningen te verlaten;
- in een soortgelijk complex/ gebouw probeert de projectontwikkelaar met alle middelen de eigenaar van
  de panden te bewegen hun eigendom te verkopen, waardoor de bewoners in de problemen komen;

er schijnen zelfs gevallen bekend te zijn, dat oudere bewoners door de projectontwikkelaars wijs worden gemaakt dat zij 6 (zes) maanden geen huur meer hoeven te betalen, waarna deze ouderen met de wet in de hand wegens wanbetaling uit hun  woningen worden gezet.

Bij navraag is ter zake vooralsnog geen speciaal nummer door de gemeenten beschikbaar gesteld. Aangeraden wordt daarom in voorkomende gevallen de overtreding te melden bij de gemeente waar u woont c.q. bij het ministerie van huisvesting in Madrid.

Bron:  “de week”